Дорнод аймгийн төв Чойбалсан хотод боссон “Элит тауэр” нэртэй хотхоныг тойрсон маргаан сүүлийн үед цахим орчинд гарч байгаа. Тус хотхоны оршин суугчдын орон сууцны ордер буюу эзэмших эрхийн гэрчилгээ нь гарахгүй удаад байгаагаас энэ бүхэн ил болж эхэлжээ. Гэхдээ судлаад үзэхэд цахим орчинд гараад байгаа шиг хэрэг явдал болоогүй бөгөөд нэг эзэмшигч нь нөгөө эзэмшигчийнхээ найман орон сууцыг өөрт нь мэдэгдэлгүйгээр бусдад худалдсанаас энэ бүх маргаан үүсчээ.

Баримт түшин тайлбарлая. Анх, хэдэн жилийн өмнө иргэн Л.Оюунгэрэл, “Эйч Жи Эй” ХХК нар Дорнод аймгийн төв Чойбалсан хотод 1100 мкв газар дээр 16 давхар орон сууцны барилга барихаар суурийн ажлыг хийж гүйцэтгэжээ.

Гэвч, ажил амьдралын шаардлагаар Дорнод аймгаас нүүсэн тул уг төслөө гүйцээж чадаагүй байна. Тэгж байтал, 2022 онд иргэн А.Амартүвшин 1100 мкв газар дээрх 16 давхар орон сууцны барилгын суурийг худалдаж авахаар болжээ. Ингээд, иргэн Л.Оюунгэрэл, “Эйч Жи Эй” ХХК-тай гэрээ хэлэлцээр хийгээд суурийн ажил нь хийгдсэн төслөө архитектурын болон барилга бүтээцийн ажлын зураг, цахилгааны болон дулааны нөхцөл, хийгдээд байгаа барилгын суурийн далд ажлын акт зэргийг А.Амартүвшинд шилжүүлж, худалдаа наймаа нь явагдсан байгаа юм.

Анхны эзэмшигч иргэн Л.Оюунгэрэл, “Эйч Жи Эй” ХХК нар оруулсан хөрөнгө оруулалтаа тооцоод иргэн А.Амартүвшинтэй гэрээ хийжээ. “Эйч Жи Эй” ХХК бол хэлэлцэж тохироод наймаагаа хийчихсэн байна. Харин иргэн Л.Оюунгэрэл нь хөрөнгө оруулалтынхаа оронд барилга ашиглалтад орохоор тодорхой талбай бүхий орон сууц авахаар болжээ. Тэгээд иргэн А.Амартүвшинтэй 2022 оны дөрөвдүгээр сарын 1-нд “Бусдын эд хөрөнгийг хязгаартайгаар эзэмших, ашиглах тухай” гэрээг байгуулсан байна. Өөрөөр хэлбэл, Дорнод аймгийн Чойбалсан хотын IX багийн нутаг дахь 2106000107 нэгж талбарын дугаартай 1100 мкв газрыг, тус газар дээр хийгдсэн барилгын суурь, архитектурын болон барилга бүтээцийн ажлын зураг, цахилгааны болон дулааны нөхцөл, хийгдээд байгаа барилгын суурийн далд ажлын акт зэргийн хамтарч узуфрукт эзэмшигч А.Амартүвшинд шилжүүлэх, харин узуфрукт эзэмшигч А.Амартүвшин нь энэхүү гэрээнд заасан төлбөрүүдийг узуфрукт өмчлөгч “Эйч Жи Эй” ХХК болон хөрөнгө оруулагч Л.Оюунгэрэл нарт төлөхөөр тохирчээ.

Уг гэрээний гуравдугаар зүйлд узуфруктын хариу төлбөр, төлбөрийн нөхцөлийг ч зааж өгсөн байгаа юм. Гэрээний 3.3-т “…Үлдэгдэл 1.1 тэрбум төгрөгийг энэхүү гэрээний 2.1.1-т заасан газарт барилга баригдаж дуусч, Улсын комисст хүлээлгэн өгснөөс хойш 30 өдрийн дотор нэг мкв нь 2.2 сая төгрөгийн үнэ бүхий 550 мкв талбайг узуфрукт өмчлөгчийн хөрөнгө оруулагчид хүлээлгэн өгнө. Барилгын ажлын зураг гармагц хүлээлгэн өгөх талбайн байрлалыг харилцан тохиролцоно” гэж заажээ.

Гэрээний 2.1.2-т заасны дагуу архитектурын болон барилгын бүтээцийн ажлын зургийг Эйч Жи Эй” ХХК нь А.Амартүвшинд хүлээлгэн өгсөн учир А.Амартүвшин өөрчлөн батлуулахаар болсон байна. Ингээд, үйлчилгээний талбай бүхий 62 айлын орон сууцны барилгын зургийг батлуулсны дараа иргэн Л.Оюунгэрэл тухайн зурагт үндэслэн долдугаар давхрын 51.21 мкв, 85.84 мкв, есдүгээр давхрын 51.21 мкв, 10 дугаар давхрын 51.21 мкв, 85.83 мкв, 97.87 мкв, 125.37 мкв талбай бүхий орон сууцнуудыг сонгожээ. Үүнийг баталгаажуулж 2022 оны арванхоёрдугаар сарын 9-ний өдөр акт үйлдсэн байна. 

Ингээд, иргэн Л.Оюунгэрэл хүлээгээд байсан боловч орон сууц ашиглалтад орсны дараа байдал өөрөөр эргэснийг ойлгожээ. Учир нь, А.Амартүвшин нь барилгын ажлаа 2022 онд эхлүүлээд барих явцдаа иргэн Л.Оюунгэрэлд мэдэгдэлгүйгээр 2023 онд Дорнод аймаг дахь Улсын бүртгэлийн хэлтэст хүсэлт гаргаад “Дуусаагүй барилгын өмчлөх эрхийн гэрчилгээ”-г зөвхөн өөрийнхөө нэр дээр гаргуулаад авчихсан байжээ. Дорнод аймаг дахь Улсын бүртгэлийн хэлтэс 2023 оны гуравдугаар сарын 3-нд 40 хувийн гүйцэтгэлтэйгээр А.Амартүвшингийн өмчлөлд эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-0614011174 дугаарт бүртгэж, 001017825 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгө эзэмших эрхийн гэрчилгээг олгожээ. Ингэж тус “Элит тауэр” хотхоныг ганцаараа эзэмшдэг гэх гэрчилгээтэй болсон А.Амартүвшин нь Л.Оюунгэрэлд гэрээнд заасан талбай бүхий орон сууцнуудыг өгөхгүй гүрийгээд эхэлсэн байгаа юм.

Тиймээс, Л.Оюунгэрэл дээрх 001017825 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгө эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгуулахаар 2024 оны арваннэгдүгээр сарын 7-нд Дорнод аймаг дахь Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхэд ханджээ.

Шүүх “...Уг 2023 оны гуравдугаар сарын 3-ны Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-0614011174 дугаар бүртгэл, 2023 оны зургадугаар сарын 9-ний өдөр хийгдсэн бүртгэл, 001017825 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгө эзэмших эрхийн гэрчилгээний биелэлтийг захиргааны хэргийг эцэслэн шийдвэрлэгдэх хүртэл түдгэлзүүлсүгэй” хэмээн шийджээ.

Үүний дараа, хариуцагч А.Амартүвшин Захиргааны хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд дээрх шийдвэрийг хүчингүй болгуулахаар хандсан байна. Тус шүүхээс 2025 оны зургадугаар сарын 23-нд “...Энэ нь гэрээний үүргийн хангуулахаар шаардсан агуулгатай гэж үзэхээр байгаа тул маргаанаа эхлээд иргэний журмаар шийдвэрлүүлсний үндсэн дээр захиргааны байгууллагын шийдвэр гаргах ажиллагаатай холбогдуулан маргах боломжтой” гээд Дорнод аймаг дахь Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгожээ.

Энэ дагуу, “Элит тауэр” хотхоны хоёр эзэмшигч болох иргэн А.Амартүвшин, иргэн Л.Оюунгэрэл хоёр Иргэний шүүхээр маргаад эхэлсэн байна.

Товч хэлэхэд, “Элит тауэр” хотхоныг эзэмшигч А.Амартүвшин нь хамтран эзэмшигч Л.Оюунгэрэлд 550 мкв бүхий бүхий орон сууцнуудыг өгөхөөр гэрээлсэн. Гэтэл, орон сууц ашиглалтад орохоос өмнө А.Амартүвшин “Дуусаагүй барилгын өмчлөх эрхийн гэрчилгээ”-г ганцхан өөрийнхөө нэр дээрээ гаргуулж аваад бусдад худалдаж борлуулаад эхэлжээ. Үүнийг нь мэдсэн хамтран эзэмшигч Л.Оюунгэрэл нь гэрээнд заасан давхар, талбай бүхий орон сууцаа авахаар хандсан боловч утсаа авахгүй, уулзахгүй зугтсаар байжээ. Тэр байтугай, гэрээнд заачихсан “…Долдугаар давхрын 51.21 мкв, 85.84 мкв, есдүгээр давхрын 51.21 мкв, 10 дугаар давхрын 51.21 мкв, 85.83 мкв, 97.87 мкв, 125.37 мкв талбай бүхий долоон орон сууцыг өгнө” гэсний нэг орон сууцыг нь хоёр хувааж жижигрүүлээд, уг 550 мкв талбайд хамрагдах найман орон сууцыг бусдад худалдчихсан байгаа юм. Тиймээс, Л.Оюунгэрэл шүүхэд хандахаас өөр аргагүйд хүрчээ. Түүнчлэн, үүнд нь Дорнод аймаг дахь Улсын бүртгэлийн хэлстийн улсын бүртгэгч буруудаж таарад байна. Тэгэхээс ч аргагүй аж. Ер нь бол, тухайн бүртгэгч “Элит тауэр” хотхоны эзэмшигчдийн лавлагаа, бусад баримт сэлтийг нягтлалгүй нэгэнд нь “Дуусаагүй барилгын өмчлөх эрхийн гэрчилгээ”-г гаргаж өгснөөр өнөөдрийн энэ маргааны үндсийг тавьчихсан байгаа юм.

Харин, “Элит тауэр” хотхоны орон сууцыг өмчлөх барилгын гэрчилгээг ганцхан өөр дээрээ гаргуулаад бусдад худалдсан А.Амартүвшин нь Л.Оюунгэрэлийгээ “…Оршин суугчдын орон сууцны ордерыг гаргуулахгүй шүүхэд нөлөөлж байна” гэх мэтээр цахим сүлжээгээр гүтгэж, сүүлдээ гэр бүлийнх нь хүний эрхэлдэг ажил албан тушаал руу дайрч доромжлоод эхэлсэн байна. Цахим сүлжээгээр “…ТЭЦ-4-ийн захирал Ү.Төмөрхуягаас болоод оршин суугчдын ордер гарахгүй байна” гэсэн мэдээлэл давтамжтайгаар гарах болсон байна. Тэр байтугай, үүндээ “Элит тауэр” хотхоны оршин суугчдаас Улаанбаатар хотод авчирч эсэргүүцлийн үйл ажиллагаа зохион байгуулжээ.

Үнэн хэрэгтээ, “…Ордер олгуулахгүй байна” гэж шүүхээр яваад гэр бүлийнхээ хүний эрхэлж буй “ТЭЦ-4”-ийн захирлын албан тушаалаар “барьц” болгож шүүмжлүүлээд байгаа иргэн Л.Оюунгэрэл, “…Ордероо авъя” гээд нэхэж байгаа орон сууц худалдаж авсан нэр бүхий иргэд хоёулаа яг адилхан зовлонтой байгаа юм. Тэгсэн атал, нэг нь нөгөөгөө шүүмжлэн эсэргүүцээд яваад байгаа хэрэг. Нэр бүхий найман иргэнд 2024 онд худалдсан 50.96-97.48 мкв бүхий найман орон сууцыг А.Амартүвшин нь 2022 онд “Элит тауэр” хотхоныг хамтран эзэмшигч Л.Оюунгэрэлд өгөхөөр гэрээлсэн байна. Тиймээс, “Элит тауэр” хотхоноос орон сууц худалдаж авсан иргэд хохирол нэхэмжлэлээ иргэн Л.Оюунгэрэл, түүний гэр бүлээс бус өөрсдөд нь тодорхой давхар, талбай бүхий найман орон сууцыг худалдсан А.Амартүвшинтэй “учраа олох” шаардлагатай болж байгаа юм. Гэтэл, А.Амартүвшин нь “…“Элит тауэр” хотхоны долдугаар давхрын 51.21 мкв, 85.84 мкв, есдүгээр давхрын 51.21 мкв, 10 дугаар давхрын 51.21 мкв, 85.83 мкв, 97.87 мкв, 125.37 мкв талбай бүхий долоон орон сууцыг хөрөнгө оруулагч Л.Оюунгэрэлд өгнө” гээд 2022 онд гэрээлчихсэн. Гэсэн атал, тэрээр 2024 онд хотхоныхоо долдугаар давхрын 50.96 мкв орон сууцыг иргэн Д-д, 85.48 мкв орон сууцыг иргэн М-д, есдүгээр давхрын 50.96 мкв орон сууцыг иргэн О-д, 10 дугаар давхрын 97.48 мкв орон сууцыг иргэн Н-д, 85.28 мкв орон сууцыг иргэн У-д, 72.23 мкв орон сууцыг иргэн Х-д, 50.96 мкв орон сууцыг иргэн Г-д, мөн 50.96 мкв орон сууцыг иргэн М-д худалдчихсан баримт нь шүүхийн явцад гарч иржээ.

Ингэж, “Элит тауэр” хотхоны нэг эзэмшигч нь нөгөө эзэмшигчийнхээ найман байрыг бусдад худалдсан болж таараад байгаа юм. Магадгүй анх гэрээлэхдээ 2.2 сая төгрөгөөр худалдахаар төлөвлөсөн орон сууц нь ашиглалтад ороод нэг сая гаруй төгрөгийн илүү үнээр борлуулагдахаар дээрх найман байрыг өгмөөргүй санагдсан байж болох юм. Харамсалтай нь, эндээс эрүүгийн хэргийн шинж чанартай үйлдэл илэрч буй бололтой байна.